LEJOS DE TERMINAR

Tras el prolongado boom que siguió a la crisis financiera de 2007-2009, en ocasiones parecía que los precios de las viviendas no dejarían de aumentar. Las ventas crecían amedida que las ultrabajas tasas de interés y la escasez de suministros incentivaban la competencia por adquirir inmuebles. Pero ahora es distinto. En el mundo rico, desde Estados Unidos a Nueva Zelanda, las ventas se han hundido debido a que sus bancos centrales se han embarcado en el mayor ajuste monetario en cuatro décadas.

En vista de que lo más fuerte del alza de tasas de interés ya ocurrió, muchos en el sector inmobiliario comienzan a preguntarse si lo peor pasará pronto. La economía mundial ha probado su resiliencia ante la presión de políticas monetarias restrictivas, pese a que un puñado de bancos no aguantó, lo que ha dado esperanzas a inversionistas y propietarios de que los precios estarían por tocar un nivel mínimo (y luego rebotar). Es probable que ese optimismo resulte infundado.

Así como la subida de tasas de interés tomó tiempo para golpear al sector inmobiliario, el alivio demorará, pues los colchones que suavizaron el golpe comienzan a verse raídos. Aunque las hipotecas a tasa fija, que protegen a los tenedores del aumento de costos, son más comunes fuera de Estados Unidos, la mayoría tiene tasas fijas para periodos cortos en Reino Unido, casi la mitad las tiene para no más de dos años. En tanto, los ahorros en exceso acumulados durante la pandemia ya no brindan tanta protección, porque se han reducido. Las encuestas señalan que los hogares de ingresos bajos en la eurozona casi han agotado sus reservas.

Al evaluar cuánto caerán los precios de las viviendas, el mundo rico puede dividirse en tres. Empecemos con los que ajustaron temprano, entre ellos Australia, Canadá, Nueva Zelanda y Suecia, cuyos bancos centrales reaccionaron rápido a la inflación. Durante la pandemia, los precios se dispararon gracias al crédito barato y los compradores tomaron hipotecas mayormente a tasa variable. Según la OCDE, los precios han caído 14% en Nueva Zelanda y Suecia, y 9% en Australia.

Aunque el banco central australiano no subió sus tasas de interés hasta mayo, los hogares ingresaron a ese periodo cargados de deudas (equivalía a más del 200% del ingreso neto disponible del 2021), lo que ele- vaba su riesgo ante tasas de interés más altas. Goldman Sachs proyecta que los precios de las viviendas tendrán una reducción total, respecto de sus picos, de 19% en Nueva Zelanda, 17% en Suecia y 15% en Australia, lo que indica que en esos países se avecina un poco más de dolor.

Luego están los países que esquivaron el golpe. El miembro más destacado de este grupo es Estados Unidos, donde los propietarios están aislados del ajuste monetario por hipotecas a tasa fija que suelen durar dos o tres décadas. Tras la crisis subprime iniciada el 2007, los reguladores empujaron a los deudores hacia dichas hipotecas, las que aunadas a reglas crediticias más estrictas, presentan menor probabilidad de provocar defaults masivos que hagan estallar al sistema financiero.

Según Goldman Sachs, Estados Unidos ya ha tenido la mitad de la caída de 59% predicha, respecto del pico alcanzado en la pandemia. Entretanto, se predice que Francia, donde los precios de viviendas se mantuvie- ron estables el 2022, verá una disminución incluso más ínfima (4%). Este país se beneficia de una baja deuda de los hogares, que el 2021 equivalía al 124% del ingreso neto disponible.

Por último, figuran los de reacciones lentas, que todavía no han sido golpeados duramente pero que es poco probable que eludan una corrección. Aunque los precios de viviendas en Reino Unido ya han caído 5%, lo peor podría estar por venir: la consultora Capital Economics proyecta una caída de 12%, respecto del pico. Los constructores del país están sonando sus alarmas.

Debido a que la reducción de los precios ocurrió por la subida de las tasas de interés, es improbable que esto genere que las viviendas sean más asequibles. Quienes quieran acceder al mercado inmobiliario todavía enfrentan pagos mensuales extremadamente elevados.

En Canadá, que ajustó temprano su política monetaria, el comprador promedio de una casa independiente tiene que gastar cerca del 70% de su ingreso familiar antes de impuestos en las cuotas de la hipoteca, impuestos a la propiedad y servicios públicos, com parado con el 46% a inicios del 2020, según el Royal Bank of Canada. La caída de precios de viviendas siem- pre tendrá infelices a los propietarios, pero hoy, hasta los potenciales compradores tienen pocos motivos para alegrarse.

Autor: The Economist. Publicado por: Gestión, 13 de abril del 2023.