TARIFAS DE RENTA DE OFICINAS CLASE "B" INICIARÍAN RECUPERACIÓN DESDE JUNIO
Si bien la proyección inicial era que las tarifas de alquiler de las oficinas subprime o conocidas como clase "B" se recuperarán en este primer trimestre, tras dos años impactadas por la pandemia de su tendencia a la baja, será recién desde junio cuando se pueda ver una mejora en precios.
Según el último reporte de la consultora Jones Lang La Salle (JLL), a pesar de los positivos resultados en cuanto a demanda ( la absorción neta cerró en 28,257 m2), el precio promedio de renta no cerró el 2022 con pretensión de alza, ya que al ser un mercado atomizado y dinámico, los propietarios de oficinas mantuvieron la cautela de oficinas mantuvieron la cautela para establecer un inicio de incremento de la renta en sus comercializaciones.
"Proyectamos que para el 2023 la demanda mantenga su dinamismo progresivo, generando que el índice de la vacancia muestre una gradual tendencia a la baja; permitiendo que los precios de renta se orienten a su recuperación a partir del segundo semestre", señaló a Gestión Luis Sánchez, consultor senior de JLL.
En tanto, durante este año se tiene programado el ingreso de cuatro nuevos edificios corporativos, que se ubicarán en los submercados San isidro CBD, Este y Miraflores, sumando en conjunto más de 20,500 m2 de nuevos espacios de oficinas.
Cabe precisar que en el 2022 se registró el ingreso de dos nuevos edificios subprime por 14,200 m2.
Dos de los edificios que están próximos a entrar este año pertenecen a la inmobiliaria y constructora Marcan, y se ubican en Miraflores.
"Esperamos terminar esos dos edificios en el primer semestre. Son dos proyectos mixtos, con viviendas y oficinas, que en su mayoría ya están vendidas a empresas que serán los usuarios finales", refirió Humberto Martinez, CEO de Marcan.
Todo puede cambiar
Aunque se avanza en proyectos, y hay una buena perspectiva en demanda este año, la recuperación del sector de oficinas subprime no está asegurada, pues la crisis social podría afectar la dinámica económica y muchas empresas podrían decidir no renovar sus contratos de alquiler, advirtió Sánchez.
"La coyuntura está cambiando las perspectivas económicas y puede hacer algunas empresas vuelvan al trabajo remoto, pues no tendrían las espaldas financieras para cubrir los gastos de una oficina. Se estima que el 30% de los contratos son flexibles. Habrá que esperar a las cifras del primer y segundo trimestre para ver si fueron renovados los contratos", remarcó Sánchez.
Martínez explicó que otro riesgo para el sector es que el alza de las tasas de interés afecte la demanda por comprar no solo viviendas, sino también oficinas.
Principales demandantes
Pero la demanda de este segmentos de oficinas seguirá impulsada, al igual que ha ocurrido en 2022, por pequeñas empresas y profesionales independientes, que volvieron al trabajo presencial y aprovecharon los contratos más flexibles, de corto tiempo, que ahora ofrecen los propietarios, indicó Sánchez.
"Ahora los propietarios permiten alquileres por plazos menores a un año. Eso ha impulsado la demanda, pues les da a las empresas más flexibilidad de ir evaluando poco a poco si renuevan o no sus contratos, si optan por mantener el trabajo presencial", remarcó el especialista.
En base a su experiencia, Humberto Martínez, de Marcan, dice que en 2022 se dio principalmente en el segmento de oficinas boutique, que son las de menor tamaño, de 30 a 100 m2.
"La demanda ha sido más intensa sobre todo para las actividades con más dificultad de hacerse a distancia, por ejemplo, en el caso de los servicios médicos", anotó Martínez.
El reporte de JLL indica que en el segundo semestre de 2022, el 60% de ocupaciones de las oficinas subprime se dieron en los submercados San Isidro Financiero, Miraflores, Surco y La Molina.
"A nivel de participación de la ocupación, se observó que las empresas que más espacios de oficinas demandaron fueron del rubro servicios generales, publicidad y marketing, flex spaces, jurídico, salud y servicios administrativos", indica el reporte.
Cuestión de precios
En el mercado de oficinas subprime el 90% de la demanda es de renta y un 10% de venta. En el caso de la renta, el precio promedio cerró el segundo semestre en US$ 12.94/m2, un 1.2% menos que la tarifa promedio al cierre del 2021.
"Todavía hay sobreoferta de oficinas subprime, pues el nivel de vacancia cerró el año en 27%. Es un mercado atomizado, ya que existen edificios con varios dueños. Esta competencia genera una guerra de precios para atraer a los inquilinos", señaló al respecto Sánchez.
Los submercados con ligera baja de precios de renta fueron Surco y la Molina, La Victoria y Magdalena. Mientras que los submercados de Cercado de Lima, San Isidro Occidente y Lince mostraron pequeños incrementos.
Publicado en Gestión, 27 de enero del 2023.