BÁRBAROS AL ACECHO (EN EL JARDÍN)

"Fuera buitres", se leía en una de las muchas pancartas que jóvenes manifestantes llevaron a una reciente protesta en Dublín. La causa de su enojo es el fuerte aumento de los alquileres en la capital irlandesa. Esa indignación se está extendiendo en el mundo avanzado. Firmas de capital privado, aseguradoras, fondos de pensiones y otros inversionistas institucionales que elevaron sus compras de inmuebles residenciales durante la pandemia, se están convirtiendo en blanco de la ojeriza.

Algunos culpan de la escalada de los alquileres a los grandes propietarios y otros los acusan de aprovecharse de la crisis. Los gobiernos han sido rápidos en reaccionar. La Casa Blanca quiere restringir los tipos de inmuebles que grandes inversionistas pueden adquirir, Nueva Zelanda ha eliminado beneficios tributarios, Irlanda ha creado un impuesto de 10% a la compra de viviendas "al por mayor" y el banco central de Canadá dice que el rol de los inversionistas inmobiliarios requiere mayor escrutinio.

Por su parte, los residentes de Berlín votaron en setiembre para forzar a los grandes propietarios de la ciudad a vender al sector público más de 200,000 departamentos, aunque el referendo no fue vinculante y se espera que el Tribunal Constitucional de Alemania revoque el resultado si se convierte en ley. Y el Gobierno izquierdista de España aplicará controles a los alquileres, impuestos más altos a los inmuebles sin ocupar y prohibición a la compra de viviendas de interés social.

Con todo este alboroto, se podría pensar que los grandes propietarios están engullendo el mercado, pero su participación sigue siendo modesta: En Estados Unidos, solo poseen el 2% de las viviendas en arriendo, y en Europa, los fondos listados en bolsa poseen menos del 5%.

En España, las críticas se han centrado en Blackstone, la gigante estadounidense de capital privado, que hace ocho años entró a ese mercado y hoy posee 30,000 viviendas, apenas el 1% del total.

Los grandes inversionistas tienen grandes ambiciones.

Departamentos y casas unifamiliares construidos para alquilar se han vuelto una lucrativa línea de negocio.

Otras compañías de Wall Street como KKR y Goldman Sachs también están acumulando propiedades, comprando y construyendo. Se estima que anualmente representan más del 6% de las viviendas nuevas en Estados Unidos. Y en Reino Unido, se espera que inversionistas institucionales provean el 10% de la meta de viviendas del Gobierno para los próximos años.

Esta inyección de capital debería ser bienvenida, no denigrada. Es lógico que los inversionistas quieran hacer dinero y si ven una brecha en el mercado que necesita ser cubierta, harán algo al respecto. La demanda por viviendas en arriendo nunca ha sido tan elevada. En Reino Unidos, menos de una de cada diez era alquilada a mediados de los 90, pero hoy es cerca de una de cada cinco. En Estados Unidos, un tercio es alquilada.

La caída de las tasas de propiedad residencial en el mundo desarrollado ha dinamizado más que nunca la búsqueda de viviendas arrendables de calidad. Sin embargo, la oferta no ha podido seguirle el ritmo a la demanda y buen número de países enfrenta escasez crónica. En Canadá, la tasa de arriendos disponibles era 3% el 2020 y en partes de Australia, está por debajo de 1%.

El flujo de dinero de inversionistas institucionales al mercado de alquileres llega en un momento crucial. Debido a la pandemia, los centros de las ciudades están llenos de edificios vacíos, lo que ha creado la oportunidad de aumentar y adaptar espacios para vivienda. Esto requerirá un replanteamiento de las reglas de planificación y mucho dinero para convertir oficinas en departamentos.

Ciudades como Nueva York muestran lo que puede hacerse. Grandes inversionistas llevan años haciéndolo y, como resultado, cerca de 60,000 personas viven ahora en el sur de Manhattan, cuando a mediados de los 90 solo residían allí 14,000. La autoridad de la City de Londres cree que para el 2030 tendrá espacio para 1,500 viviendas adicionales.

El quid del problema es la falta de oferta en lugares con mejores oportunidades económicas. Algunos especialistas señalan que la solución es elevar las tasas de interés o aplicar herramientas macroprudenciales, tales como restricciones en la cantidad de bancos que pueden otorgar préstamos. Estas medidas atenuarían la demanda y la subida de precios, pero no brindarían los beneficios económicos de permitir que las ciudades exitosas crezcan.

Otros están a favor de esquemas crediticios para primeros compradores, pero esas medidas inflan los precios. Soluciones simples como flexibilizar las leyes de planificación pueden ser políticamente venenosas. Al parecer, Reino Unido ha archivado una propuesta de reforma de la planificación que hubiese incentivado la construcción de más viviendas.

En vez de apelar a artilugios, los países deben salir de la crisis fomentando más construcción y dejar de caricaturizar a los grandes fondos como bárbaros que están al acecho en el jardín.

Publicado en Gestión, 23 de noviembre del 2021.