Europa atrae a los inversionistas en bienes raíces

Los bancos europeos tratan de reducir sus carteras de activos inmobiliarios y los fondos buscan precios bajos y retornos altos .

CRAIG KARMIN

Cuando Jason Joseph lanzó su firma de inversión con sede en Atlanta en 2009, su idea era comprar carteras de créditos hipotecarios impagos en poder de los bancos estadounidenses.

Hoy, sin embargo, es más propenso a rondar por Londres, Múnich o Ámsterdam.

Su firma, Hibernian Pacific Holdings, selló el mes pasado un acuerdo para comprar un complejo de oficinas en Alemania por 80 millones de euros, unos US$108 millones en lo que fue la primera incursión de Joseph en Europa. El inversionista busca comprar propiedades o créditos por hasta un máximo de 600 millones de euros este año, alrededor de tres veces lo que anticipa comprar de los bancos estadounidenses.

"Europa es ahora la mejor oportunidad que he visto en los últimos 10 años", indicó Joseph, presidente ejecutivo de Hibernian. "Estamos viendo que los bancos que tradicionalmente buscaban vender a los gigantes de private equity comienzan a buscar otras soluciones".

Conforme se alivian las preocupaciones sobre la posibilidad de un colapso del euro, los bancos están acelerando la venta de activos morosos de bienes raíces.

Los bancos europeos solamente han completado una cuarta parte del proceso de reducir, a través de ventas, pagos y rebajas contables, hasta 600.000 millones de euros en sus carteras de bienes raíces comerciales que acumularon durante los años del auge, según Morgan Stanley .

Se prevé que este año los bancos europeos vendan 25.000 millones de euros de inmuebles comerciales y préstamos, comparado a 21.700 millones de euros en 2012 y US$14.900 millones en 2011, de acuerdo con la firma Cushman & Wakefield Inc.

Maxwell Photography

Kennedy Wilson y un socio compraron un edificio de State Street en Dublín.

Hasta ahora, los principales compradores de estos activos han sido los grandes fondos estadounidenses de private equity, como Blackstone Group LP, Cerberus Capital Management LP y Lone Star Funds.

No obstante, un grupo reducido pero creciente de interesados está participando en el proceso, incluyendo fondos soberanos de inversión, individuos acaudalados, firmas más pequeñas de private equity y fondos de inversión especializados en bienes raíces. En un entorno marcado por las bajas tasas de interés, los rendimientos potencialmente altos que estos activos ofrecen, llaman la atención de los inversionistas.

Estos interesados están dispuestos a pagar un precio más cercano al valor nominal del préstamo que los grandes fondos de private equity. Esto se debe en gran parte a que muchos de los nuevos inversionistas planean mantener la propiedad por períodos más largos de tiempo y no necesitan precios baratos para beneficiarse de una venta a corto plazo.

Esto no ha pasado desapercibido para los bancos, que están buscando negociar ventas más reducidas y a precios más altos.

Royal Bank of Scotland Group PLC vendió a finales del año pasado un par de edificios de oficinas en Alemania por US$1.000 millones al enorme fondo estatal de Noruega y a AXA Real Estate Investment Managers. El banco, que ha tratado de evitar trabajar con las firmas grandes de private equity, también se desprendió recientemente de un edificio de oficinas en Dublín, que fue adquirido por la empresa estadounidense de inversión Kennedy Wilson.

"Podemos venderlo a [una empresa de private equity] por 75 y ellos venden el edificio por 100, o podemos vender el edificio por 100", señaló Mark Bailie, ejecutivo de Royal Bank of Scotland que está a cargo de la reducción del portafolio inmobiliario en problemas del banco.

Banco Santander SA negociaba a finales de 2011 la venta de un portafolio de bienes raíces en España con un valor nominal de 3.000 millones de euros a Morgan Stanley Real Estate. Pero el acuerdo se desmoronó y el banco terminó vendiendo muchos de los activos —principalmente departamentos— a individuos por un descuento menor al que buscaba Morgan Stanley a, de acuerdo a una persona al tanto.

Entre los vendedores más activos figuran Royal Bank of Scotland, Lloyds Banking Group PLC y Commerzbank AG. Commerzbank, por ejemplo, anunció en noviembre que planeaba reducir su cartera de bienes raíces comerciales en 60% para finales de 2016.

Publicado en The Wall Street Journal el 10 de febrero del 2013