PUBLICIDAD ENGAÑOSA EN LA VENTA DE VIVIENDAS
Por Carlos Astorelli
Planos 3D, folletos, animaciones y todo elemento publicitario empleado por los
promotores inmobiliarios son parte del contrato de compraventa al reclamar por
el incumplimiento de las condiciones en la adquisición de la vivienda. Así lo
indican distintos fallos judiciales recientes, que dan la razón a consumidores
que se encuentran con características de la vivienda adquirida distintas de las
ofertadas y pautadas en el momento de la compra. Estas características
comprenden desde aspectos estructurales y edilicios hasta decorativos, de
acabado final o de orientación del inmueble. Las sanciones a los promotores se
aplican incluso cuando el contrato que se haya firmado no las especifique y
pueden suponer miles de euros a favor de los consumidores.
- Imagen: Estudio Enrique Arruti -La Comisión Europea estima que la crisis
económica supone un impacto negativo en las condiciones de consumo de los países
europeos. El deterioro comprende, según este organismo, la calidad de las normas
de protección al consumidor, la eficacia en la resolución de litigios y el
tratamiento de las denuncias. La publicidad engañosa no es la excepción en las
condiciones adversas que parecen imponer la escasez y la creciente necesidad de
venta por parte de las empresas. Y España lo tiene difícil.
Nuestro país recibe más quejas por publicidad engañosa que la media europea:
casi un 69% de los consumidores españoles ha afirmado haberse encontrado alguna
vez con algún tipo de publicidad u oferta engañosa (la media de la UE es del
54%). Además, solo un 18% de los españoles considera creíbles los mensajes de
las marcas. Y las cosas siguen el mismo camino en cuanto al mercado inmobiliario
se refiere, y aún más en el de compraventa de viviendas. Se estima que las
reclamaciones que reciben los organismos de defensa del consumidor en este
ámbito corresponden al 70% de las quejas totales del sector inmobiliario.
La publicidad tiene un papel relevante en la toma de decisiones del comprador
Los incumplimientos contractuales de la parte vendedora abundan en la
compraventa de vivienda sobre plano. Ocurre que muchas veces los contratos
firmados y la memoria de calidades (que detalla las características de la
vivienda) son escuetos o con información vaga. De esta manera, la publicidad
pasa a tomar un papel relevante en el proceso de toma de decisiones desde la
perspectiva del comprador que, al recibir el inmueble, comprueba que no es lo
que compró. Así lo han entendido también diversos juzgados españoles y, en
varias ocasiones, el Tribunal Supremo. Este órgano judicial ha ratificado este
criterio en sus sentencias a favor de consumidores que presentaron demandas tras
recibir una vivienda muy distinta a la publicitada.
Las diferencias entre lo prometido y lo cumplido pueden ser de diversa índole,
pero lo importante es el concepto legal que defienden los magistrados: la
relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador
medio es cada vez mayor, así como la posibilidad que abre la publicidad de "crear
una falsa expectativa que lo prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia
de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones". En resumen, los
planos 3D, folletos, animaciones y todos los elementos publicitarios empleados
por los promotores inmobiliarios son vinculantes al reclamar por el
incumplimiento de las condiciones en la adquisición de la vivienda. Ello es así
incluso cuando los contratos no incluyan de manera expresa la promesa de lo que
el comprador reclama.
Desde el calentador hasta las vistas
Ya en julio de 2007, la Agencia Catalana de Consumo (ACC) vio la necesidad de
prevenir a los consumidores acerca de la publicidad engañosa en el mercado
inmobiliario. El motivo en ese momento era el inicio de la crisis, que hacía
prever un aumento de la agresividad en las técnicas para captar clientes. El
parón del mercado inmobiliario podía ser el caldo de cultivo para publicitar
cualquier cosa con tal de vender. Sin embargo, desde mucho antes hay
resoluciones favorables para los consumidores en casos de publicidad engañosa.
En 1999, el Tribunal Supremo dio la razón al comprador de una vivienda en
Torrevieja (Alicante).
El contrato que había firmado no incluía una mínima descripción de este, lo que
sí constaba en los folletos publicitarios. En el momento de la entrega, la
vivienda no reunía algunas de las características indicadas en la publicidad,
tales como una barra americana, un salón-comedor de esterilla, un desagüe de
lavadora, una galería con pila de lavar y una piscina anunciada como parte de la
urbanización. Ante estas deficiencias, se solicitó la anulación del contrato y
la devolución del dinero, más los intereses legales. La reclamación fue
acompañada por el Supremo, que consideró que el promotor fue más allá de un
simple incumplimiento sobre accesorios de la vivienda, al no haber garantizado
siquiera ciertos elementos esenciales en el inmueble.
Un caso más reciente contempla el incumplimiento del contrato por parte de un
promotor inmobiliario que no respetó las vistas publicitadas en los folletos.
Tras un fallo favorable por parte de la Audiencia de Málaga y apelaciones por
parte de la empresa, el Tribunal Supremo volvió a ratificar la resolución
favorable al comprador, que había suscrito el contrato en 2003. En los
fundamentos argumenta que el folleto no cumple una mera función de promoción,
sino que "constituye una auténtica oferta publicitaria". Indica también que la
vivienda se adquirió sobre plano y que este no permitía apreciar la falta de
veracidad del folleto, y que las características valoradas -vistas a la montaña
y al mar- influyeron de manera decisiva en la compra. La empresa perdió el caso
a pesar de argumentar que las vistas al campo de golf, la montaña y el mar se
predicaban del complejo en su conjunto y no de cada vivienda en particular. El
resultado: la promotora deberá devolver 205.368,09 euros, más los intereses.
Indemnizaciones y devolución del dinero
La indemnización por parte de los promotores es uno de los resultados posibles
de este tipo de litigios, cuando el objetivo del demandante es la cancelación
del contrato. Esto se da en el caso de total disconformidad por parte de este
último, cuando no desea recibir el piso comprado. La indemnización puede ser la
devolución del dinero pagado por el comprador, más los intereses, e incluir
alguna suma en concepto de daños y perjuicios, así como las costas de todo el
procedimiento en los tribunales.
Conviene saber que un caso similar puede merecer sentencia distinta
El pleito puede resolverse tras obligar a la empresa a cumplir los detalles de
acabado que faltan o a arreglar los problemas estructurales que pueda tener la
vivienda: grietas en las paredes, defectos en las ventanas, etc. No obstante, un
caso similar puede merecer sentencia distinta, ya que depende de las
circunstancias concretas de las partes implicadas, e incluso, el tipo de
tribunal competente en la causa.
Fuente: www.consumer.es